Метаморфози публічної інформації.

Оренда земельних паїв: закон і практика.

                                                                    ПЕРШІ КРОКИ

До 1990 р. Земельний кодекс Української РСР, як і все тодішнє законодавство, визнавало тільки державну власність на землю. Інших форм власності не передбачалось. У 1992 р. Земельний кодекс УРСР був викладений у новій редакції, і одне із суттєвих нововведень стосувалось права власності на землю, а саме: проголошувалась приватна власність на землю, що могла виникати на землі призначені для ведення селянського (фермерського) господарства, особистого підсобного господарства, будівництва й обслуговування житлового будинку та господарських будівель тощо. При цьому право приватної власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення для вирощування сільгосппродукції з метою продажу та здійснення підприємницької діяльності надавались тільки фермерам, яких на той час нараховувалось небагато. Нагадаємо, що більшість земельних угідь сільськогосподарського призначення тоді перебувала у власності КСП (колективних сільськогосподарських підприємств). Законодавець мав вирішити складну для того часу проблему – як бути з правом власності на земельні угіддя, що перебували в користуванні господарств із кількістю працівників від 200 до кількох тисяч. При цьому кожне з КСП обробляло значні за обсягом сільськогосподарські угіддя (в середньому розмір одного господарства складав більш ніж 1500 га сільгоспугідь). Приватного власника на той час у законодавчому органі значні політичні сили не представляли, разом з тим, їхні впливові опоненти намагалися не допустити поширення приватної власності на землю. Отже, в той період представниками протилежних груп аграріїв необхідно було досягти компромісу. Таким компромісом і стало визначення колективної власності в частинах 1-3 ст. 5 Земельного кодексу України в редакції 1992 р., а саме: “Земля може належати громадянам на праві колективної власності. Суб’єктами права колективної власності на землю є колективні сільськогосподарські підприємства, сільськогосподарські кооперативи, садівницькі товариства, сільськогосподарські акціонерні товариства, у тому числі створені на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств. Розпорядження земельними ділянками, що перебувають у колективній власності громадян, здійснюється за рішенням загальних зборів колективу співвласників”. Якщо проаналізувати наведені норми, то очевидним стає той факт, що законодавець не визначив єдиного суб’єкта права власності на земельну ділянку колективної власності. Пізніше в законодавство запровадили норму, відповідно до якої до громадян, що мають право на частку в землях колективної власності, слід відносити членів відповідного КСП (Указ Президента України “Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям” від 8 серпня 1995 р. № 720/95). Відповідно до наведеного Указу, було проведено паювання землі, членам КСП були видані сертифікати про право на земельну частку (пай). Такі сертифікати не містили інформації про межі конкретної земельної ділянки, проте в них зазначались розмір в умовних кадастрових гектарах і вартість відповідної частки, що належить кожному з членів КСП у землях колективної власності КСП. При цьому паювання всіх земель здійснювалось у рівних частках, які надавались усім членам КСП. На наш погляд, визначення суб’єктами права власності кількох осіб було явною помилкою. Ця помилка полягає в множинності суб’єктів, які можуть приймати рішення щодо розпорядження земельною ділянкою. Такими суб’єктами стали: 1) КСП (як юридична особа, право власності якої фіксується в Державному акті про право колективної власності на землю); 2) збори членів КСП; 3) кожен із членів КСП відносно своєї частки. Така невизначеність хоч і була викликана необхідністю, проте на кілька років наперед заклала непорозуміння в питання застосування земельного законодавства, в тому числі законодавства про оренду землі. Непорозуміння полягає насамперед у невизначеності стосовно того, хто має приймати рішення щодо розпорядження земельними ділянками, в тому числі при наданні їх в оренду. Отже, проблема застосування законодавства про оренду земельних паїв корениться не в зобов’язальному праві, а у визначенні правового режиму колективної власності на землю. Незважаючи на те, що на сьогодні Земельний кодекс України редакції 1992 р. не діє і його положення про колективну власність також, проблеми в законодавстві, пов’язані із запровадженням колективної власності, залишаються невирішеними.                                ПРОБЛЕМА ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНИХ ПАЇВ   Перш за все слід нагадати, що договір оренди земельної частки (паю) – не те ж саме, що договір оренди земельної ділянки. В першому випадку договір укладається щодо частки, право на яку посвідчене сертифікатом, а в другому – щодо конкретної земельної ділянки, яка виділена в натурі (на місцевості)). На сьогодні часто постає таке питання: чи є дійсними договори оренди земельних паїв? Практика застосування законодавства свідчить про те, що в Україні існували випадки, коли в судовому порядку такі договори визнавались недійсними. Основними підставами для цього слугували наступні такі аргументи. По-перше, теорія договірного й земельного права, так само, як і права оренди, а також законодавство України про оренду, передбачають, що за договором оренди в користування має передаватись конкретна індивідуально визначена річ. Якщо йдеться про землю, то за таким договором у користування має надаватись виділена на місцевості земельна ділянка, і сторонам мають бути відомі її межі. У випадку ж з орендою земельного паю земельна ділянка в натурі не виділяється – в користування надається лише частка (пай) у землях, які раніше перебували в колективній власності. При цьому частка (пай) не має конкретного вираження на місцевості (не має встановлених меж), тому відсутній предмет договору. По-друге, власник сертифікату, тобто орендодавець за договором оренди земельної частки (паю), не має повноважень власника на земельну ділянку, стосовно якої фактично укладається договір. За чинним Земельним кодексом, так само як і за Земельним кодексом 1992 р., не сертифікат, а виключно Державний акт, який видано у встановленому порядку, може посвідчувати право власності на земельну ділянку. Відтак власник сертифікату про право на земельну частку (пай) не вправі розпоряджатися земельною ділянкою. Наведені аргументи мають право на існування, проте, на нашу думку, якщо говорити про чинність чи не чинність певного конкретного договору оренди земельної частки (паю), то в такому разі має діяти принцип презумпції чинності правочину. Інакше кажучи, договір оренди земельної частки (паю) є чинним доти, доки інше не встановить своїм рішенням суд за позовом зацікавлених осіб. Якщо ж таке рішення не ухвалювалось, то він є чинним. Тут слід зауважити, що без судового рішення окремі угоди можуть визнаватись недійсними, зокрема в тому випадку, якщо вони суперечать вимогам законодавства (ст. 48 ЦК України). Однак договір оренди земельного паю, на нашу думку, не може вважатись таким, що суперечить вимогам законодавства, оскільки можливість укладення саме такого договору спеціально передбачають Указ Президента України “Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)” від 15 грудня 1998 р. № 1353, та Указ Президента України „Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки” від 3 грудня 1999 р. № 1529, а також Наказ Державного комітету України із земельних ресурсів (Держкомзему) “Про затвердження форми Типового договору оренди земельної частки (паю)” від 17 січня 2000 р. за № 5 (24 вересня 2001 р. до нього було внесено доповнення). Останній був виданий на виконання названого указу й затвердив форму Типового договору оренди земельної частки (паю). Наведені нормативні акти є частиною українського законодавства, на сьогодні не скасовані, у встановленому порядку недійсними не визнані, тому є чинними.Отже, договір оренди земельного паю, попри недоліки теоретичного плану, є чинним, доки інше не буде доведено в судовому порядку в кожному конкретному випадку. Наступне питання, що виникає в практиці застосування законодавства, – як бути в такій ситуації. Договір оренди земельного паю був укладений, проте орендодавець виділяє належну йому в рахунок паю земельну ділянку та одержує відповідний Державний акт взамін сертифікату про право власності на пай. Чи є чинним договір оренди земельного паю? Чи є правомірним подальше використання орендарем земельної ділянки? Чи має право орендодавець у разі одержання державного акта на право власності на землю вимагати від орендаря звільнення орендованої земельної ділянки? Чи може він укладати договір оренди з третіми особами? Для того, щоб відповісти на ці питання, слід виходити з мети укладення договору оренди земельного паю, яка, на наш погляд, полягає: для сільгосппідприємства (орендаря) в отриманні в користування земельної ділянки з тих земель, які раніше перебували в колективній власності. Як відомо, користування передбачає вилучення корисних властивостей з землі, що, безперечно, потрібно орендарю. Для власника ж сертифікату основною метою укладення договору є одержання плати (орендної плати) від сільськогосподарського підприємства. Після укладення договору оренди земельної частки (паю) орендар (сільськогосподарське підприємство) за таким договором отримує в користування конкретну земельну ділянку й здійснює на ній виробництво. Як ми вже зазначали, такі відносини не суперечать законодавству, доки інше не встановить суд. Кожен договір має передбачати гарантії для сторін, які його укладають. Якщо говорити про договір оренди земельної частки (паю), то основною гарантією для її власника є отримання платежів протягом усього терміну дії договору. Що ж до орендаря (сільгосппідприємства), то його гарантії (згідно з договором встановленої форми) фактично обмежуються лише правом використовувати земельну ділянку протягом строку дії договору. Разом з тим, останній абзац п. 2.3. Типового договору оренди земельної частки (паю), що затверджений Наказом Держкомзему від 17 січня 2000 р. за № 5 (з урахуванням внесених змін) передбачає: “У разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов'язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства”. Інакше кажучи, власник сертифікату, за таких умов у будь-який момент може припинити дію цього договору шляхом виділення земельної ділянки в натурі з видачею Державного акта встановленого зразка. При цьому сільгосппідприємство втрачає право користування земельною ділянкою з моменту видачі Державного акта. На наше переконання, хоч у нормативних актах прямо не сказано про форму захисту прав та законних інтересів орендаря за договором про оренду земельної частки (паю), проте загальний зміст законодавства, а також наведені вище міркування дозволяють дійти висновку про те, що такою гарантією є переважне право підприємства на укладення договору оренди земельної ділянки, яка використовувалась відповідно до договору оренди земельної частки (паю). Норм, які б прямо зазначали, що орендар має переважне право на укладення договору оренду в такій ситуації, законодавство не містить, проте, на нашу думку, в даному випадку є підстави застосовувати аналогію закону. Як відомо, вона застосовується в тому разі, якщо прямої вказівки закону про те, як діяти немає, проте існують аналогічні норми законодавства, що регулюють схожі за змістом відносини. Так, ст. 27 Закону України “Про оренду землі” містить таку норму: “Після закінчення строку, на який було укладено договір, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має, за інших рівних умов, переважне право на поновлення договору. У разі продовження договору оренди на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін”. Отже, на наше переконання, в тому разі, якщо сільськогосподарське підприємство і власник сертифікату про право на земельну частку (пай) уклали договір оренди земельної частки (паю), а згодом сертифікат було замінено на Державний акт про право власності встановленого зразка, зобов’язання за договором оренди земельної частки (паю) вважаються такими, що припинились, але сільськогосподарське підприємство (орендар) має переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки з власником такої ділянки. Переважне право на укладення договору в нашому випадку означає, що якщо власник земельної ділянки має намір передати землю в оренду третій особі, а не підприємству, з яким до цього укладався договір оренди земельної частки (паю), то такий власник зобов’язаний попередити про це підприємство. В тому випадку, якщо ціна та інші умови є прийнятними для підприємства, власник земельної ділянки зобов’язаний укласти договір оренди землі не з третьою особою, а саме з цим підприємством. У разі відмови власника земельної ділянки від укладення такого договору сільськогосподарське підприємство має право в судовому порядку вимагати його укладення. Такі позови мають назву “про спонукання до укладення договору”. Таким чином, застосування договору оренди земельних паїв пов’язано з деякими правовими проблемами як для тих, хто орендує земельні ділянки, так і для тих, хто здає їх в оренду. Для більшої гарантії своїх інтересів та уникнення непорозумінь у майбутньому пропонуємо переоформити сертифікати про право на земельну частку (пай) на Державні акти встановленого зразка та укласти на їх підставі договори оренди землі, як це передбачено відповідним законодавством.